退店交渉・賃料交渉サポート
退店交渉
リーマンショック以後、経済停滞が深刻化し、商業施設・ショッピングセンターの売上が伸び悩み、出店しているテナントの経営も深刻な状態に直面し、現在、退店を余儀なくされる店舗が増加し賃貸借契約をめぐる問題が続出しております。テナント側からの賃料値下げ請求、オーナー側からは収益悪化テナントへの退店請求、普通借家契約から定期借家契約への切替え交渉など、さまざまなケースでの法的諸問題への対応が求められています。
しかし、このような状況の中で退店したい方もいれば、業績を順調に伸ばし出店したい方もいます。
当社は、今までに培ったネットワークと日々新たに開拓しているテナント情報を集約して、契約の引き継ぎを含めたテナントの出店・退店のお手伝いを致します。
店舗物件の地主様、退店したい企業様、出店したい企業様それぞれのメリットの調整をし、貸主様・借主様・次期借主様の利益が最大化するように交渉をサポート致します。
例えば、契約期間の途中で解約するときには違約金が発生するとされている物件であっても、賃料や保証金（建設協力金）など同条件の後継テナントを誘致できる場合は、交渉により違約金等を必ずしも発生させずに保証金の返還をして頂ける場合があります。それらの交渉は、実務経験豊富な当社にお任せください。
また、ショッピングセンター等ではテナントの入替を戦略的、計画的に行うことによって、大がかりなリニューアルよりも短いサイクルで施設の魅力度向上を図ることが可能になります。
さらに、日常業務としてテナントの入替を促進することによって、以下のような運営管理スキルの向上が期待できます。
- テナントとのコミュニケーションの向上
- テナントの売上分析・営業評価のノウハウ蓄積
- テナントとの退店誘導・退店交渉のスキル向上
- 新しい業種業態・テナント動向の感度向上
なお、テナント入替にあたって、経営指導を行っても売上が改善されない業績不振テナントに対しては、深刻な経済的問題として捉え、データに基づいた経営数値によって、現状及び将来についての話し合いを行い、退店の勧告をすることも必要と考えます。
業績不振テナントの入替や、一定期間毎のリニューアルなどが必要となった場合には、従来の普通借家契約では、借家人保護の色が強く、テナントの退店交渉は非常に困難でしたが、定期借家契約（平成１２年３月１日施行）では、契約期間満了時に契約は必ず終了するため、貸主側にとって望ましい契約形態として現在普及しており、当社は定期借地借家プランナーを有しこれら知識と経験を活かした交渉サポートを行います。
賃料改定
商業施設店舗・ビジネスホテル等の賃料の適正値を算定し、改定に至るまでの交渉をサポート致します。物件ごとに弁護士・不動産鑑定士等、士業及び各種専門家とチームを組んでサポートにあたります。経済状況、周辺地価相場、周辺賃料相場、類似店舗賃料相場、業績連動賃料比較などにより負担可能な適正賃料への改定をお願いするのは当然のことであり、これらの適正化を管理できていない場合には、大きなロスを生じさせていると考えます。物件所有者（オーナー）様との持続可能なより良い関係を続ける上でも、適正な申し入れは必要であり、当社はこの賃料改定交渉のサポートを行います。
賃料改定とは既に締結されている賃貸借契約等の現行賃料を改めて定めることで、地代については借地借家法第11条1項、賃料については同第32条1項に規定があります。
借地借家法第11条1項には地代等、同第32条1項には賃料の増減額請求ができるケースについて記載されていますが、地代、賃料いずれの場合も租税等の増減により土地（及び建物）価格が変動した場合、経済情勢が変動した場合、周辺の類似物件の地代又は賃料と比較して不相当となった場合に増減額請求をできることが定められています。
地代、賃料の改定時期または契約更新時期でないとできないと考えておられる方が多いのですが、改定及び更新時期でないと増減額請求できないというわけではありません。
但し、賃貸借契約に一定期間賃料の増額請求ができない旨を定めた特約がある場合は、当該期間中は増額請求できません。（借地借家法第11条第1項但し書、同第32条第1項但し書）
また、賃貸借契約が定期建物賃貸借で借賃の改定に特約がある場合は、賃料の増減額請求ができません。（借地借家法第38条第7項）
交渉手順としましては、賃貸人･賃借人が直接相手方と話し合いを行うことが賃料改定交渉の基本ですが、ご自身でやる利点は費用がほぼかからないことです。しかし、交渉の相手方と経験、知識等に差が有る場合は改定交渉で望むべき成果が得られない可能性があります。
賃料交渉を行う場合には、専門家の力を借りることができますが、当社を使うメリットは、賃料改定交渉の煩わしさから開放され、専門的知識、経験等を活用できる点が挙げられます。専門家の意見として依頼者の代弁者となり当事者間では言いにくいことも交渉材料として活用できるため当事者間の関係が良好に保たれる可能性が高いと思われます。
当社の業務範疇は、賃料改定交渉に関する助言等を行うコンサルティング業務です。現在、国家資格や技能士等のような制度はなく、賃料コンサルティング分野に特化した法律・法令等の規制等もありません。法律、不動産、交渉等に長けた当社スタッフがコンサルタント・アドバイザーとしてその業務を担います。
弁護士との関係
受託する業務内容によっては法律事務の代理となる可能性があります。報酬を得る目的で行う法律事務の代理は弁護士にのみ認められた業務です。（弁護士法第72条）。
また、弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。（弁護士法第72条）
当社は、以上のことを十分理解したうえで法律の範囲内で認められた業務を行います。
コンサルタントのバックグランド
当社のコンサルティングスタッフは、店舗開発経験を持ち自ら賃料改定交渉を数多く経験した者で不動産コンサルティング技能登録者、宅地建物取引主任者、ファイナンシャルプランナー、定期借地借家プランナー資格等を保有し、弁護士、不動産鑑定士等の士業及び各種専門家と綿密に連携しながら業務を遂行致します。
業務の分類としましては、オーナーサイドのコンサルティング、テナントサイドのコンサルティングのどちらの交渉サポート業務も行います。また、地代、賃料のいずれも取り扱います。特に強みを発揮するのが、商業施設店舗等（流通小売店舗・飲食店舗・アミューズ店舗等）及びビジネスホテル等に特化しております。
業務報酬
賃料改定コンサルティングの報酬は、着手金＋完全成功報酬を採用しております。
イメージは、以下の通りです。
賃料改定コンサルティング費用
費用については、着手金＋完全成果報酬とさせて頂いております。
| 着手金 | ￥52,500円／件 |
|---|---|
| 完全成果報酬 | 月額賃料の減額した金額の20％×36回 |
※万が一、解決金額が0円の場合は着手金を全額返金致します。
※着手金に満たない場合も、その差額を返金致します。
※電話相談・訪問相談により御社に報酬以上のメリットが達成できるかを判断させて頂きます。
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